減価償却とは

減価償却とは、建物や設備など長期間使用する資産の取得費用を、購入した年に全額経費とせず、法定耐用年数にわたって分割して費用計上する会計・税務上の仕組みのことをいいます。資産の価値が時間の経過とともに減少するという考え方に基づき、各年の収益に対応させて合理的に費用配分する点が特徴です。

不動産投資では、アパート・マンション・戸建・設備などの建物部分が対象となり、土地は価値が減少しないため減価償却できません。購入価格を建物と土地に分け、建物価格を耐用年数で按分して毎年経費として計上します。

減価償却費は実際の現金支出を伴わない「非資金費用」でありながら、帳簿上の利益を圧縮できるため、所得税・住民税の軽減につながります。家賃収入によるキャッシュフローを確保しつつ税負担を抑えられる点は、不動産投資における大きなメリットです。

特に築古物件では短い耐用年数が適用され、償却額が大きくなるため、初期の節税効果が高まる傾向があります。一方で、償却終了後は経費が減少して税負担が増えるほか、売却時には簿価が下がることで譲渡益が大きくなり、課税が増える場合もあります。

減価償却は、不動産投資の収支計画や税務戦略を左右する重要な制度です。物件価格の内訳・耐用年数・将来の売却計画まで見据えて活用することが、長期的に安定した資産運用を実現するための重要なポイントといえます。

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