オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住または利用している状態のまま売買され、所有者のみが交代する不動産のことです。
売買後も賃貸借契約は継続し、買主は家賃収入を引き継ぐとともに、賃貸人としての契約上の権利義務や責任のすべてを引き継ぎます。

なお、「オーナーチェンジ物件」と「収益物件」はいずれも、入居者付きで賃貸借契約を承継する投資用不動産を指します。
実務では、区分マンション1戸など小規模な賃貸中物件を「オーナーチェンジ物件」、一棟単位で売買される物件を「収益物件」と呼ぶことが一般的です。

特に区分マンション1戸の投資用物件で多く見られ、空室期間がないため購入直後から家賃収入が発生し、収支計画を立てやすく、安定したキャッシュフローを確保しやすい点が特徴です。

価格は、立地・築年数・建物状態に加え、賃料水準・契約期間・利回りなどの収益性を基準に算定されます。
将来の家賃収入から逆算して評価されるため、居住用不動産よりも投資採算性が重視されます。

一方で、修繕義務・設備不具合対応・敷金返還義務・契約条件の遵守などの管理責任も承継します。
既存契約に拘束されるため、賃料変更や退去要請、自由なリフォームには制約があり、運営の自由度は限定されます。

また、滞納や突発的な修繕費が収益に影響するため、表面利回りだけで判断せず、入金履歴や支出実績を確認することが重要です。
実質利回りや将来コストまで含めた収支分析が、安定運用のポイントとなります。

購入時には、賃貸借契約書・入居者情報・家賃入金履歴・敷金預り金・修繕履歴・管理委託契約などの資料を確認します。
情報が整理されている物件ほど収益の透明性が高く、安心して投資判断ができます。

このようにオーナーチェンジ物件は、家賃収入と契約上の責任を一体で引き継ぐ投資用不動産です。
収益性とリスクの両面を把握し、契約内容と管理状況を十分に確認したうえで取得や売却を行うことが重要です。