実質利回りとは

実質利回りとは、不動産投資において物件価格に対する「実際の手取り収益」の割合を示す指標のことです。家賃収入だけでなく、運営にかかる諸経費や購入時費用まで反映して計算するため、投資の本当の収益力を把握できる点が大きな特徴です。

一般的に用いられる表面利回りは「年間家賃収入÷購入価格」で算出されますが、管理費・修繕費・固定資産税・保険料・空室損失・募集費用などは考慮されていません。そのため数字が高く見えやすく、実態とかけ離れる場合があります。

これに対し実質利回りは、「(年間家賃収入－年間経費)÷(物件価格＋購入時諸費用)×100」で計算します。仲介手数料・登記費用・リフォーム費用なども含めることで、実際の投資効率をより正確に比較できます。

特に築古物件や区分マンションでは、修繕費や管理費の負担が大きく、表面利回りと実質利回りの差が広がりやすいため注意が必要です。実質利回りを確認することで、過大な収益予測や不利な物件選択を防ぐ効果があります。

実質利回りは、不動産投資の採算性を判断するための基本指標です。長期の収支計画や将来の修繕費も見込んだうえで活用することが、安定したキャッシュフローと失敗しない投資判断につながる重要なポイントといえます。

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