表面利回りとは

表面利回りとは、不動産投資において物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す最も基本的な収益指標のことをいいます。物件がどの程度の収入を生み出す可能性があるかを簡単に把握でき、投資判断の入り口として広く利用されています。

計算式は「年間家賃収入÷購入価格×100」とシンプルで、短時間で物件同士を比較できる点が特徴です。広告や販売資料に掲載される利回りの多くは、この表面利回りが用いられています。

一方で、管理費・修繕費・固定資産税・保険料・空室損失・仲介手数料などの経費は含まれていません。そのため実際の手取り収益より高く見えやすく、数字だけで判断すると採算を誤るリスクがあります。

特に築古物件や地方物件では、修繕費や空室率の影響で収支が悪化しやすく、表面利回りと実際の利益が大きく乖離するケースも少なくありません。現実的な収益性を把握するには、実質利回りや詳細な収支シミュレーションと併せた検討が不可欠です。

表面利回りは、あくまで収益性の「目安」を示す初期指標です。他の費用やリスクを総合的に考慮し、長期的なキャッシュフローを確認したうえで投資判断を行うことが、不動産投資で失敗しないための重要なポイントといえます。

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