土地とは

土地とは、建物が建っていない更地や宅地などの敷地そのものを指す不動産です。
住宅用地・マンション用地・事業用地・駐車場用地・農地など、利用目的によって価値や評価方法が大きく異なります。

土地の価格は、立地・面積・形状・接道状況・用途地域・建ぺい率・容積率・周辺環境・インフラ整備状況など、さまざまな要素によって決まります。
特に最寄駅からの距離・前面道路の幅員・日当たり・高低差・整形地か不整形地かといった物理的条件は、売却価格や売れやすさに大きく影響します。

法的には、都市計画法や建築基準法などの規制により、建てられる建物の種類や規模が制限されます。
用途地域(第一種低層住居専用地域・商業地域など)や建ぺい率・容積率を確認することで、その土地にどの程度の建物が建築できるかを判断できます。

売却時には、登記簿上の地目・面積(公簿面積・実測面積)・境界確定の有無・私道負担・セットバック・越境の有無などの確認が重要となります。
境界や面積が確定していない土地や測量図がない土地は、買主が不安を感じやすく、価格交渉が長引いたり売却活動が長期化したりする原因になります。
そのため、事前に確定測量や境界確認を行い、内容を明確にしておくことが安心でスムーズな取引につながります。

また、戸建て住宅の売却では建物よりも土地の価値が価格の中心となることが多く、築年数が古い住宅では土地価格が売却価格の大部分を占めるケースも少なくありません。
そのため、土地条件の良し悪しが査定額に大きく影響します。

古い建物が残っている土地は、古家付き土地として売る方法と、更地にしてから売る方法があります。
解体費用・固定資産税・買主のニーズなどを比較し、どちらが有利かを検討することが大切です。

土地は建物と異なり経年劣化が少ないため、比較的資産価値が残りやすい特徴があります。
一方で、周辺環境の変化や規制の見直しによって価格が変動することもあるため、相場動向・近隣取引事例・REINS掲載事例などを参考に適正価格を把握し、価格だけでなく流通性も考慮しながら計画的に売却を進めることが大切です。