物件査定とは

物件査定とは、不動産を売却する際に、その物件が現在の市場でいくら程度で売却できる可能性があるかを専門家が分析し、想定成約価格を算定する手続きのことです。
売出価格の設定や販売戦略の立案に直結する、売却活動の出発点となる重要な工程です。

査定では、立地・面積・間取り・築年数・構造・管理状況・日当たり・眺望・周辺環境・学区・駅距離・取引事例・需給バランスなど、多数の価格要因を総合的に評価します。
これらの要素をデータと実地確認の両面から分析し、現在の相場に照らして現実的な価格レンジを導き出します。

査定価格はあくまで目安であり、実際の成約価格を保証するものではありません。
相場より高すぎる価格で売り出すと内覧数が伸びず売却期間が長期化し、逆に安すぎると本来得られる利益を失うため、適正価格の見極めが非常に重要になります。
そのため、査定は単なる価格提示ではなく、売却成功確率を高めるための戦略設計でもあります。

価格算定の方法には、周辺の成約事例と比較して求める取引事例比較法、賃料収入から収益性を評価する収益還元法、建物の再調達原価から積算する原価法があります。
マンションや戸建てなどの居住用不動産では取引事例比較法が中心となり、投資用物件や一棟アパートでは収益還元法が重視されるなど、用途に応じて使い分けられます。

査定の依頼方法には、机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類があります。
机上査定は、所在地や面積などの基本情報とREINSなどの成約データをもとに算出する方法で、短時間で相場感を把握できるのが特徴です。
訪問査定は、担当者が現地を確認し、室内状態・設備・リフォーム履歴・劣化状況・騒音・眺望・管理体制など細部までチェックして価格を算定するため、より精度の高い金額が提示されます。

また、同じ物件でも不動産会社によって査定価格が異なる場合があります。
これは採用するデータ・販売戦略・広告手法・ターゲット設定・成約実績などが会社ごとに違うためであり、単純な高値提示が必ずしも有利とは限りません。
価格根拠の説明力や販売計画の具体性、集客力、担当者の対応力なども含めて総合的に比較することが大切です。

近年はAIやビッグデータを活用した自動査定サービスも増えており、短時間で参考価格を確認できるようになっています。
ただし最終的な売却判断には、地域特性や個別事情を反映できる訪問査定を併用することで、より実態に近い価格設定が可能になります。

物件査定は、売却価格を決めるための単なる数字ではなく、売却期間・成約確率・手取り額を左右する重要な基盤情報です。
適切な査定と現実的な価格設定が、早期売却と高値成約の両立を実現するための第一歩となります。