査定とは

査定とは、不動産が市場で「いくらなら売れるか」を推測するのではなく、客観的な取引データと物件固有の条件を照合しながら、実際に成約が見込める価格帯を論理的に導き出す価格診断のことです。
売却活動の起点となる工程であり、売出価格・販売戦略・売却期間・最終的な手取り額を左右する基盤情報となります。

評価にあたっては、立地・面積・間取り・築年数・建物構造・管理状況・日当たり・眺望・周辺施設・駅距離・需給動向などの基本条件に加え、REINSに登録された成約事例や競合物件の販売状況を多角的に分析します。
「いま売り出されている価格」ではなく「実際に売れた価格」を基準に、市場が受け入れる水準を見極める点が査定の中核です。

査定価格は1つの確定値ではなく、早期売却を優先する価格・標準的な相場価格・時間をかけて高値を狙う価格など、複数のシナリオで提示されることもあります。
売却期限や資金計画に応じて価格戦略を選択することで、成約確率と売却益のバランスを最適化できます。

算定手法には、成約事例を比較する取引事例比較法、賃料収益から価値を求める収益還元法、建物の再調達原価を基にする原価法があり、物件の種別や用途に応じて使い分けられます。
特に居住用マンションや戸建てでは取引事例比較法が中心となり、実勢価格に最も近い評価が行われます。

査定方法は、データのみで概算を出す机上査定(簡易査定)と、現地で詳細を確認する訪問査定に分かれます。
訪問査定では、室内の使用状況・設備の状態・リフォーム履歴・劣化・騒音・管理体制など数値化しにくい要素まで確認するため、より精度の高い価格算定が可能になります。

また、不動産会社ごとに得意エリア・顧客層・広告手法・販売力が異なるため、同じ物件でも査定額や販売提案に差が生じます。
価格の高さだけで判断せず、価格根拠の明確さ・販売計画の具体性・集客力・仲介手数料などを総合的に比較することが、納得できる売却につながります。

査定とは単なる数字の提示ではなく、「どの価格で・どの方法で・どの期間で売るか」を設計する戦略立案そのものです。
精度の高い査定が、早期売却と高値成約の両立を実現するための第一歩となります。

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