住み替え・買い替えにもしっかりと対応！

ご自宅の売却をご検討の場合、売却後にお住まいになる住宅を準備しておく必要があります。
新築物件の購入や親族との同居などにより転居先が決まっている場合はその必要はありませんが、そうでない場合は売却と並行して新居の準備・契約を行う必要がでてきます。

当社ではこのような「住み替え」「買い替え」をご希望の売主様に対しても、マンションや戸建てなどの売り出し中物件のご紹介や提携ローンのご紹介など、きめ細かなサービスにて対応させて頂いております。

このように「住み替え」「買い替え」を検討中で転居先が決まっていない場合はいくつかの注意点などがあるので以下にまとめておきます。
また、買い替えに伴い銀行からの融資が必要な場合は提携住宅ローンサービスも用意しておりますので、お気軽にお声がけください。

住み替え先に「賃貸物件」を検討している場合

結論から言うと、ご自宅の売却契約と新たな賃貸契約には、日程的な制約は発生しないので、それぞれ売主様のタイミングで契約・転居する事が可能です。

賃貸物件は売買物件と比較して物件数も豊富に市場に供給されている場合が多く、ご希望の物件を見つけるのに比較的短期間で実現できると思います。
これに加えて賃貸契約は売買契約と比較して金銭的リスクも低く、申込から契約・入居までの期間も短期間で終了する場合も多くあります。

それに対して売主様がご自宅などを売却する場合は、買主様とのマッチングや条件交渉・契約準備・契約から引き渡しまで数か月以上かかる場合がほとんどです。
また、売主様が住居中の場合は契約の条件の中で、物件の引き渡日しまでに売主様が転居できる十分な期間が設定されます。

ですので、資金的な効率を重視したい場合や、物件売却の手付金を賃貸物件の敷金に充てたい場合などは、物件売却の契約日から引き渡し日までの期間に、 賃貸物件を契約し転居するスケジュールも可能となります。

逆に転勤などの理由により転居日の期限が決まっている場合は、賃貸契約に関してご自宅などの売却スケジュールの影響は受けませんので、転居日の期限に合わせて売却契約より前に賃貸物件を契約する事もできます。

つまり、次の項目で説明している、新たに売買物件を購入し新規のローンが発生する「買い替え」とは違い、売却契約と賃貸契約はそれぞれ独立して行う事ができ、お互いに大きな制約は発生しないため、 それぞれ自由なタイミングで行う事ができるのです。

住み替えに「売買物件」を検討している場合

住み替え先に「売買物件」を検討している場合、以下の様に自宅などの売却と転居先物件の購入のタイミングは３パターンあります。

上記の売却と購入の３パターンの注意点などに関して、もう少し詳しく説明していきます。

 

1.転居先物件を購入後に自宅を売却する方法

転居先の物件を先に購入してから、自宅物件を売却するスケジュールになります。
自宅売却前に転居先物件を購入するため、自宅売却の手残りの資金を購入代金に充当できない上に、 自宅のローン残債がある場合は、新規のローンの借り入れ枠が制限されます。

そのため、自宅のローンが完済している場合や、手持ちの自己資金に余裕がある場合に有効です。
また、資金や時間に無理が生じないため、この方法が一般的によく取られる方法となります。

逆に自宅ローンの残債が多額にある場合や、高額な物件の購入を検討している場合は、次の２パターンのスケジュールでの買い替えを検討する必要があります。

2.自宅を売却後に転居先物件を購入する方法

自宅を売却後に転居先物件を購入するスケジュールになります。
自宅ローンの残債が多額にある場合や、高額な物件の購入を検討している場合、 自宅の売却資金でローンを完済した上、手残り資金を物件購入の頭金に充当する事により、転居先物件購入のローン枠を広げる方法です。

デメリットとしては先に自宅を売却し買主に引き渡すため、転居先物件の引き渡しを受けるまでの期間、賃貸物件などに仮住まいする必要がでてきます。
賃料と引越費用などの追加費用がかかる上に、手間がかかるため、必要に迫られた場合を除きあまり適した方法ではないと思います。

3.自宅売却と転居先物件の購入を同時に行う方法

自宅売却と転居先物件の購入をほぼ同時期に行うスケジュールになります。
手順としては、売却と購入の各契約を済ませ、売却物件の契約書の中で、買主への物件引き渡し日を売却物件の決済日(支払日)より後に遅らせる特約を結びます。
そして購入物件の決済日(支払日・引渡日)を売却物件の決済日(支払日)より後かつ引き渡し日より前に設定します。

こうする事により、売却代金の入金 ⇒ 購入物件の引き渡し ⇒ (引越) ⇒ 売却物件の引き渡し、のスケジュールで資金をやり繰りでき、 売却代金を自宅ローンの完済と購入頭金に充当する事ができるのです。

ただこの方法はいくつかのデメリットがあります。
自宅の売却と転居先物件の購入の決済日をほぼ同時に合わせる必要がありますが、この２つを合わせようとすると、売却もしくは購入の条件に無理をしてしまう事になります。
例えば、購入物件が先に決まった場合は売却物件の価格を下げて売り急いだり、自宅の売却先が先に決まった場合は購入物件の金額や仕様や立地などに不本意な妥協をしてしまったりする可能性があります。

それ以外にも売却物件の買主に、引き渡し日を遅らせる特約を了承してもらう必要があったり、 タイトなスケジュールなためどちらかの契約に解約や不履行などが発生した場合、もう一方の契約が履行できないリスクが存在しています。

買い替え時のまとめ

物件の売却と購入のタイミングは３パターンありますが、手元の資金やローン枠に余裕がある場合は「１」の先に購入物件を契約する事が一般的でお勧めです。

手元の資金やローン枠に余裕がない場合は「２」の先に自宅を売却する方法となりますが、一時的な仮住まいの費用や労力を考えればあまりお勧めではありません。

「３」の売却と購入を同時に行う事ができれば、固定資産税や管理費などの重複が発生せず、資金的にも効率的ではありますが、どうしても売却契約もしくは購入契約の内容に無理が生じてしまいます。

新築マンションは契約から引き渡しまでの期間が比較的長いため、その契約から引き渡しまでの間に自宅の売却手続きを進め、タイミングが合うようであれば、売却物件の買主様と契約条件を相談の上、 契約・決済・引き渡し時期を調整するといったように、「１」をベースに進めてタイミングが良ければ「３」に切り替えるといった、買い替え戦略をとるのが良いのではないかと思います。