私設管とは

私設管とは、上水道・下水道・都市ガスなどのライフラインを敷地へ引き込むために、土地所有者や共有者が自費で設置し、民間で維持管理している配管設備のことです。
自治体や事業者が管理する公設管に対し、所有と管理責任が個人側にある点が大きな違いで、不動産の利用条件や将来コストに直結するインフラ要素として評価されます。

一般的には、公設管から敷地内へ接続する引込区間が私設管に該当します。
旗竿地・袋地・私道沿いの宅地・分譲地の奥区画などでは、複数区画で1本の私設管を共有するケースも多く、単独所有ではなく共同管理となることも少なくありません。

不動産評価において重要なのは、「利用できるか」だけでなく「誰が維持管理し、費用を負担するか」という点です。
私設管は修繕・更新・漏水対応などを所有者負担で行う必要があるため、将来的な維持費リスクが見込まれ、公設管のみの物件と比べて評価が慎重になる場合があります。

特に共有私設管では、掘削承諾や補修工事の合意、費用分担ルールなどの取り決めが不可欠です。
権利関係や管理規約が不明確だと、故障時に修理できない、費用負担で揉めるといったトラブルが生じる可能性があり、売買時の価格交渉や契約条件に影響します。

また、本管からの距離が長い場合や老朽化が進んでいる場合は、更新工事が高額になることがあります。
そのため実務では、引込経路・管種・口径・設置時期・補修履歴・共有持分・将来の更新費用見込みなどを詳細に確認し、実質的な負担を踏まえて査定価格を判断します。

私設管は外から見えにくい設備ですが、維持費・管理責任・将来リスクを伴う「隠れたコスト要因」です。
整備状況と権利関係を正確に把握することが、土地の実用性評価と安全な不動産取引の前提条件となります。

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