決済・物件引渡し
決済・物件引渡しまでの間、おおよその手続きなどは当社にて準備致しますが、売主様におかれましてはやはり「退去・撤去・解約」が大変な労力が必要になると思います。
とくに住居中の物件に関しては引越が伴いますので、前もって準備し余裕をもって行う必要があります。
それでは、不動産売却の第５のステップにあたる「決済・物件引渡し」に関しての流れを説明していきます。
決済・物件引渡し
契約日の調整時に決済・引き渡し日の調整も行い、契約書に記載するのが一般的です。
その場合、契約締結と同時に決済・引き渡し日が確定します。
そうでない場合は、別途、決済・引き渡し日を調整して確定します。
買主様が住宅ローンを利用する場合は、契約締結後にローンの本審査が行われるため、２～４週間程度の期間をあけることが多いです。
また、買主様が物件に住居中の場合は、住み替え先の確定状況により、買主様の同意を得られれば数か月先となる場合もあります。
売却物件に住宅ローンに関する抵当権が設定されている場合は、決済日に入金される売買代金で住宅ローンが全額返済されるように、借入先の銀行に申請しておく必要があります。
物件に抵当権が残った状態では所有権移転手続きができず、契約不履行となり解約や違約金が発生する事態になってしまいますので、ご注意くださいませ。
不動産の売買を行い不動産の所有者が変わると、登記されている不動産の「所有権移転登記」が必要になります。
また、対象の不動産に住宅ローンに関する抵当権が設定されている場合は、「所有権移転登記」の前に「抵当権の登記の抹消」が必要になります。
この手続きを代理できるのは司法書士もしくは弁護士の資格者のみとなっているため、決済・引き渡し後に行われる抵当権抹消と所有権移転の登記申請手続きを司法書士に委任する必要があります。
司法書士との関わりがある売主様は少ない事もあり、当社ではお近くの司法書士を紹介させて頂きます。
司法書士から依頼がある委任状等の簡単な書類を準備すれば、複雑な登記手続きは司法書士が行ってくれますのでご安心ください。
売主様が物件に住居中の場合は住み替え先への引越をし、物件の引き渡し日までに退去しておく必要があります。
また、契約書などに記載されていない設備などは引き渡し日までに撤去しておく必要があります。
加えて、マンションのように管理組合がある場合は、管理組合に所有者変更と施設使用契約の解除も行う必要があります。
最後に公共料金の解約も忘れず行うようにしてください。
特約がない限り、通常は決済日と引き渡し日は同日になります。
買主様が住宅ローンを利用する場合は、決済処理の関係から住宅ローンの借入先銀行の店舗で行うことが多いです。
売主様は空室にした部屋の鍵を買主様に渡すことなどにより物件を引き渡し、買主様は振込などにより残代金を売主様に支払います。
残代金の着金と、住宅ローンがあればその全額返済が完了した事を確認すると、決済・引き渡しが完了となります。
決済・引き渡しが完了すると、委任された双方の司法書士により、所有権移転の登記申請が行われ不動産売買が完了となります。
これで不動産の売却自体は完了となりますが、売却により利益が出た場合は確定申告が必要になります。