容積率とは

容積率とは、敷地面積に対して建築できる延床面積の上限割合を示す指標で、土地にどれだけの規模の建物を建てられるかを決める建築制限の中心的な制度です。
用途地域ごとに定められ、利用効率・収益性・資産価値に直結するため、不動産評価や価格査定に大きな影響を与えます。
同じ面積でも容積率の違いによって建物ボリュームが変わり、土地価格にも差が生じます。

計算は「延床面積 ÷ 敷地面積 × 100(％)」で、例えば100㎡・容積率200％なら延床面積は最大200㎡まで可能です。
この上限が階数や戸数を決め、マンションや店舗などの収益物件では収益力に直結するため、高容積率の土地ほど高値で評価されます。

ただし、前面道路幅員や斜線制限・日影規制・建築協定などにより上限まで建てられない場合もあります。
そのため取引時は容積率と実際に確保できる延床面積を確認し、建物規模を基準に評価することが重要です。

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