容積率とは

容積率とは、敷地面積に対して建築できる建物の延床面積(各階床面積の合計)の上限割合を示す指標で、土地にどれだけの規模の建物を建てられるかを決める建築制限の中核となる制度です。
都市計画法や建築基準法に基づき用途地域ごとに定められ、土地の利用効率・収益性・資産価値を直接左右するため、不動産評価や価格査定において非常に重要な要素です。
同じ面積でも容積率の違いによって建築可能な延床面積が変わり、土地価格にも大きな差が生じます。

計算式は「延床面積 ÷ 敷地面積 × 100(％)」で、例えば100㎡・容積率200％なら延床面積は最大200㎡まで建築可能です。
この上限が階数・戸数・テナント面積を決め、土地活用や事業計画の前提条件となります。

特にマンションや店舗などの収益物件では、延床面積の増加が収益拡大に直結するため、容積率の高い土地ほど投資価値が高く評価されます。
商業地域や駅前など高容積率エリアが高値で取引されるのはこのためです。

ただし、前面道路幅員による制限や斜線制限・日影規制・建築協定などにより、理論上の上限まで建てられない場合もあります。
そのため取引時は容積率と実際に確保できる延床面積を確認し、建物ボリュームを基準に価格や活用計画を判断することが重要です。

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